不要只盯着七八折的起拍价，以为拍下就是“捡漏”。法拍房的核心，在于这个“法”;一方面指法律法规要遵守;另一方面指方法办法要得当，绝不是拍卖公告上面那几个字就能说清楚的。

12月19日，最高人民法院网站发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》(以下简称《规定》)明确提出，“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许”。

一时间，“不限购终结，法拍房刚需时代来临”的观点成为很多房产中介热衷的话题，“捡漏”成为诱惑购房者的热词。

那么，刚需购房者真的可以轻松“捡漏”法拍房吗?

法拍房数量激增

在当前金融业去杠杆的大环境下，法院、银行和处理不良资产的企业都在加快对不良资产的处理速度，因此今年以来法拍房数量呈现出了逐渐增加的趋势。截至12月24日，阿里拍卖平台上的法拍房(拍卖/变卖)住宅用房总量已达到1696500套，而2020年的总量为120多万套，2019年为50万套。

另一个显眼的数据来源于京东，京东拍卖2021年度盛典自12月17日启动，四天的时间法拍房成交了184套，成为最受竞拍者热捧的品类之一。

与网络平台同步激扬的，还有勤奋的二手房中介们。在天津做了7年地产中介的小郑，直到今年6月份还在短视频平台推荐他手上的法拍房。小郑告诉新金融记者，“新政策一出来，咨询法拍房的买家明显增多。作为中介，谁都希望自己手上能有几套法拍的房源，但天津市场上这类房子其实总量并不多，无论是中介还是购房者，问的多，有实质性进展的少，买卖双方都挺纠结。”

据小郑介绍，像他这种经验和人脉关系的地产中介，手上所谓法拍房房源，大都属于已经进入诉讼程序、被法院查封，但还没有正式开拍。“这类房子，房主由于自身负债问题，已经被起诉，需要卖房还债，房主找到我们希望尽快出手，如果赶在法拍网站正式开拍之前卖出去，房价通常都比法拍更高一些，房主回款更多一点。”

阿里拍卖数据显示，在国内4个购房一线热门城市中，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8000套至1万套左右。

小郑坦言，作为较“低级”的二手房中介，小郑能够参与到的法拍房只是最外围的业务。“天津本地的法拍房总量跟全国其他城市相比，总数算是很小的，一年总量也就几十套、近百套。而我们这些中介，打着法拍房的旗号，其实做的还是传统二手房业务。在法拍房总量比较多的城市和地区，真正法拍房核心业务是形成一条产业链的，法律咨询、代理公司、财务公司等等，不是我们这种小中介能参与到的。”

利益驱动下的“产业链”

小郑提到的产业链，到底是怎样的呢?作为债权人一方，大概更具有说服力。

从事民间借贷的方刚直接向新金融记者亮出了8份房产证和借贷合同，遇到借款人款项到期不还的情况，起诉是常有的事。“我们遇到这种情况，也会先帮借款人寻找买家，这块儿属于增值服务了，毕竟我们需要看到回款。压低房价是肯定的，但有的欠款人在房价上面谈不拢，那就只好起诉、查封，再进行司法拍卖。”

在方刚看来，如果压低房价、代寻买家、收取代理费，甚至由于流拍而作为债权人直接成为房产所有人等等可以算是参与竞买法拍房的“产业链”，那他们最多是“白链”。“我们做的这些事情，都是明面上的服务。法拍房不仅有相关平台，法律机构、拍卖机构、中介机构也都是这条产业链上面的环节，大家都在法律范围内做事情，顶多是打打擦边球，但绝不会违法。”

不过，确实也有法拍房“灰色产业链”的存在。据介绍，法拍房“灰色产业链”常常是围绕虚拟案件来展开的，灰色公司首先从市场上寻找有迫切的现金需求而急于出手的房主，另一边找到愿意出高价购房的买家，捏造虚假的债权债务关系，形成虚假诉讼案件，灰色公司自己安排的自然人成为优先竞买人，买到法拍房再高价转售给真正的买家，灰色公司直接赚取差价，或者收取高额的“手续费”。

方刚告诉新金融记者，早在2019年就有南方的一些法律服务机构与他接洽，提出为他“设计定制法拍房回款方案”，被方刚回绝了。一年之后，方刚从媒体上看到长沙岳麓区宣判的一起利用虚假诉讼规避“限购令”的案件，回想起来仍觉得后怕。

日前央视财经报道直接曝光了法拍房“灰色产业链”当中更多让人触目惊心的招数：比如在竞拍中恶意哄抬价格，造成竞拍人悔拍损失保证金;又比如捏造租约、安排社会人员假装租客，恶意阻挠竞拍者入住，敲诈赔偿金等。

河北时代经典律师事务所合伙人律师巴中亮接受新金融记者采访时表示，“灰色产业链”扰乱法拍房的正常秩序，在利益驱使下，人为设定壁垒，阻止真正有需求的购买者进入，参与到“灰色产业链”的行为人除了虚假诉讼，还可能涉嫌行贿，受贿，非法集资，高利转贷，伪造国家证件、印章等违法犯罪行为。

刚需入场谨防陷阱

一方面是法拍房房源的大量涌入，另一方面是最高法新规定封堵漏洞，双重利好下一些刚需购房者开始跃跃欲试。但轻松竞买法拍房还只是一种理论上的设想，现实竞买过程中“一地鸡毛”的情况还是层出不穷。

折腾了快一年，最后把法拍房又低价卖掉的梅姐讲起自己竞买法拍房的经历，用五个字总结就是“贪便宜上当”。2020年初，梅姐从网上看到一篇介绍法拍房“捡漏”的文章之后，从某拍卖平台搜索到了滨海新区的一套法拍房。“当时我非常兴奋，因为这套房子比同小区的二手房便宜了将近60万，但是关注者不多，设置提醒的更是没有人。”梅姐被八折的房价吸引住了，简单阅读拍卖公告的文字后，就下决心准备参加竞拍。

梅姐告诉新金融记者，为了确认这套房子，她自己甚至两次登门去现场查看房屋情况。“当时屋子里有个老头儿，说是房主的外地亲戚，过两天就走，第二次去看房也的确不在，我就疏忽大意了。等我办完所有手续，这个老头儿却拿出一张租赁合同，死活不肯搬走。”梅姐后来咨询律师，被告知长期租约竟然是法拍房里最常见的“陷阱”。几经周折，梅姐想办法把这套房子又转卖了，房子一天没住，还赔了20多万元。

现实中，像梅姐这样踩雷的法拍房竞买者并不少见。日前，深圳的阳女士286万元竞拍的法拍房5个月仍不能进住的事情在央视财经被曝光，一位受访的法拍房辅拍工作人员明确表示，经她交易的法拍房，将近一半都出现过纠纷问题。

对此，巴中亮表示，个人参与竞买法拍房，需要注意防范五大陷阱：第一是多头债权，多次抵押，多方查封。虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，虽然可以报警处理，但这种提心吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受;第二是恶意租赁，拍房易交付难，如果这个租约是在抵押登记之前签订的，它可以对抗买受人，所谓“买卖不破租赁”;第三是相关欠费全由买方承担，竞拍者缺乏事前了解，对于房主各种欠费了解不够清楚;第四是户籍迁入难，学区没保障，一些原房主不愿意迁出户籍，会导致新房主户籍无法迁入新住址;第五是暗藏的天价过户个税。

“不要只盯着七八折的起拍价，以为拍下就是捡漏。法拍房的核心，在于这个‘法’字;一方面指法律法规要遵守，另一方面指方法办法要得当，绝不是拍卖公告、房屋档案上面那几个字就能说清楚的。”巴中亮提示，参与法拍房竞拍前，要尽可能提前30天做好功课，找专业的法拍机构做好全面的尽调，只看房屋的档案是远远不够的。房子、被执行人、房子的产权人、家属、相关联公司、相关案件、案件相关当事人都应尽可能查一遍。

除此之外，个人竞拍法拍房还需要做好现金方面的准备，因为法拍房通常需要在法院规定的5—15个工作日内缴纳尾款。某国有银行天津分行负责相关业务的人士告诉新金融记者：尽管很多法拍房都允许竞拍者贷款购买，但实际操作中法拍贷业务放款的情况并不多见，多数参加竞拍法拍房的购房者还是会自己筹措资金。该人士表示，法拍贷与普通按揭贷款不同，就其供职的分行来说，成立至今还从来没有向总行申请过一笔法拍贷业务。

房住不炒“捡漏”不再

新规出台之前，全国多数城市限购政策主要针对的是普通商品住房，法拍房不受限购政策约束。尽管国内少数几个城市相继出台了法拍房限购的地方政策，但由于缺少全国统一的限购要求，通过法拍来获得房产，仍然是破解普通商品房限购的一个渠道，也是炒房者钻空子的手段之一。这就使得部分城市暂无购房资格的投资者通过法拍房进入市场，甚至推高法拍房价格。

早在2020年9月，坊间曾流出最高法要求湖南省高级人民法院和西安市中级人民法院就法拍房是否限购问题进行调研的文件，被认为是此次法拍房限购新政的起始点。

今年以来，全国多个城市相继出台法拍房限购规定。1月，上海发布楼市调控新政“沪十条”，明确购买法拍房也需要有上海购房资格。4月，合肥出台房地产调控八条措施，明确对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的，均应当符合本市住房限购政策。8月，东莞市宣布明确将法拍房纳入限购范围。9月，厦门市住房保障和房屋管理局等五部门发布楼市调控的通知，要求参与竞买法拍房的人员，应当事先确定在本市具有购房资格。

此次最高法新规在2022年实施后，全国各地统一规范，不符合房产所在地的限购政策，没有当地购房资格的竞买人，法院将不会再出具成交裁定书。不仅如此，对于此前司法拍卖过程中，流拍后用以房抵债，或进入到房产变卖流程，可突破地方限购政策的操作也被规范。在《规定》第八条“人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定”也有所提及。巴中亮解释：“这就意味着，在三次拍卖都流拍之后进入到变卖程序中，接收房产的人也要具备房产所在地的购房资格。对于想要通过法拍房捡漏的人来说，绕过当地限购政策的漏洞这一次被全部堵上了。”

地产行业人士认为，本次最高法出台规定，从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，房地产调控的渗透和监管力度将更强更严格。新规再次表达了国家“房住不炒”的总体要求，相信随着新政落地，将促进法拍房市场更快降温。