9月1日，万科旗下公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下称“万物云”)通过港交所聆讯，港股上市进程迎来重大进展。据悉，万物云是中国领先的物业管理服务提供商。根据弗若斯特沙利文的资料，按基础物业管理服务收入计，公司于2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

曾参与建立中国第一个业委会

万物云的历史可以追溯到1990年，公司原名万科物业，首创了国内市场化的物业管理服务方式。1991年，万物云在国内推出了业主自治与专业服务相结合的“共管模式”，并参与成立了中国第一个业主委员会。

目前，万物云的业务包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务三大板块。2019年至2022年一季度(往绩记录期间)，万物云分别录得收入139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元和68.48亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元、3.19亿元，毛利率分别为17.7%、18.5%、17.0%、14.5%。

招股书显示，万科企业(02202.HK)通过实益拥有的6亿股内资股(约占万物云已发行股本总额的57.12%)，及万科企业各全资附属公司万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源拥有的合共6060.2万股内资股(约占万物云已发行股本总额的5.77%)于万物云拥有权益并有权行使万物云合共约62.89%的投票权。因此，万科企业、万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源共同构成控股股东集团。

对于公司和万科集团的关系，万物云认为，公司与万科集团之间的业务关系是互惠、互补及稳定的。于往绩记录期间，尽管万科集团是万物云最大的客户，但万物云收入的很大部分来自独立第三方客户，(来自独立第三方客户的收入)分别约占往绩记录期间总收入的84.6%、81.4%、80.8%及84.8%。

值得一提的是，截至2022年6月30日，社区空间居住消费服务方面，万物云的合约建筑面积约9.30亿平方米，签约管理的物业数目为4096个，在管建筑面积约7亿平方米，在管物业数目为3035个;商企和城市空间服务方面，万物云总合约建筑面积约1.60亿平方米，签约管理的项目总数为1929个，在管建筑面积约1.40亿平方米，在管项目数目为1706个。

银柿财经记者注意到，在同花顺投资者互动列表中，有投资者对万科A(000002.SZ)问道：“关于万物云上市，公司是否有关注到某市某小区业主取消物业管理、由业主自行管理的新闻。有报道称未来中国小区的发展可能会走向不需要物业公司参与、业主自行管理的模式。面对居民自治权意识的提高，请问公司如何评估物业管理的价值和未来发展的空间呢?”

对此，万科A回复称：“感谢您的关注。关于公司对物业业务的认识以及万科物业服务的优势等，您可查阅万物云股份有限公司在香港联交所披露易网站披露的招股书。”

近年来，我国城市化进程加快，由物业公司管理的商品房小区成为城市主流居住模式。小区业主与物业的矛盾逐渐上升为基层治理的难点与痛点，有关取消物业的呼声不绝于耳。截至发稿时，银柿财经记者在中国裁判文书网输入“物业”，共检索到了逾553万篇文书，其中关键字为“物业管理”的有超过112万。

新华网2020年7月转载的一篇《半月谈内部版》2020年第7期文章《物业不应是城市“火药桶”》中提到，“在当前，真正落实物业‘能进能出’，是提升物业服务质量的关键之举。当物业服务确实难以满足小区绝大多数业主的需要时，业委会就有权行使‘弹劾’权，通过更换物业保障业主的共同利益。业委会权利的顺利行使，又有赖司法机关、物业办等多方的共同呵护与支持。只有参与各方各司其职，民法典中有关物业的条款才能落地开花;物业沉疴去除，业主与物业也才能实现和谐共处，从而夯实基层治理的基础。”

万物云作为成立中国第一个业委会的参与者，作为2021年中国物业管理服务市场的第一名，更应该将上述文章的教诲牢记于心。

港股物业公司表现不佳

同花顺iFinD显示，2022年上市的、所属恒生行业(三级)是物业的港股上市公司有五家，分别为苏新服务(02152.HK)、鲁商服务(02376.HK)、东原仁知服务(02352.HK)、力高健康生活(02370.HK)和金茂服务(00816.HK)。其中，截至9月2日收盘，鲁商服务相对发行价涨跌幅(后复权)为-47.97%，金茂服务相对发行价涨跌幅(后复权)为-50.00%。

有媒体报道，8月31日上午，在万科举行的2022年中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，万科分拆万物云上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

银柿财经记者发现，在万物云提交上市前，已有机构转让公司股权。

2021年11月26日，Radiant Sunbeam Limited与多方订立股权转让协议，分别以对价29.94亿元转让万物云注册资本3000万元给香港瑞轩企业管理有限公司，以19.96亿元的对价转让万物云注册资本2000万元给睿达第三有限公司，以19.96亿元的对价转让万物云注册资本2000万元给珠海达丰瑞翔股权投资合伙企业(有限合伙)。

Radiant Sunbeam Limited为一家根据开曼群岛法律注册成立的获豁免有限责任公司。其由Boyu Capital Fund III, L.P.间接全资拥有，其普通合伙人为Boyu Capital General Partner III, L.P.，且Boyu Capital Group Management Ltd.(下称“Boyu Capital Group”)担任Boyu Capital Fund III, L.P.的管理公司。Boyu Capital Group是一家专注于中国的领先另类资产管理公司，投资组合覆盖科技、医疗健康、消费品和零售，以及商业和金融服务业行业。目前，Radiant Sunbeam Limited仍持有万物云17.14%的股份。

2021年12月31日，Dream Landing Holdings Limited以19.91亿元或等值美元的对价转让万物云1995.8万股股份。

Dream Landing Holdings Limited是一家在香港注册成立的有限公司，是Dream Warrior Inc.的全资附属公司，后者是58.com Inc.(下称“58.com”)的间接全资附属公司，58.com由姚劲波最终控制。目前，Dream Landing Holdings Limited仍持有万物云2.86%的股份。

据悉，Radiant Sunbeam Limited和Dream Landing Holdings Limited于2017年投资完成后在万物云的持股比例分别为25%和5%。